BosBuren: zo ontwikkelt Sanne Oomen veertien woningen in twee oude garageloodsen

Is er in Nederland te weinig ruimte voor woningen? Of gebruiken we de ruimte die er is, niet goed? Dat is het laatste, zegt architect Sanne Oomen. “Als we bestaande gebouwen transformeren in woonruimte, komt er heel veel ruimte beschikbaar.” Als we haar spreken staat de bouw van veertien woningen in twee oude garageloodsen in de planning. Het project heet BosBuren. Ze gaat het niet alleen ontwikkelen, maar er ook zelf wonen en vertelt ons er alles over.

Met haar jarenlange focus op transformatie van bestaande bouw en duurzame nieuwbouw was Sanne haar tijd vooruit. Transformatie en hergebruik was tijdens haar studie nog maar een klein onderdeel van de afstudeerrichting Architectuur aan de faculteit Bouwkunde, maar Sanne studeerde erop af. Zij zag het belang ervan, terwijl duurzaamheid toen nog niet zo’n hot topic was als nu.

Nieuw leven inblazen

Het proces van transformeren van oude gebouwen is voor Sanne onlosmakelijk verbonden aan wat er al is. Een fundering, muren en materialen. “Er is al zoveel moois in de wereld. En ook genoeg plekken die esthetisch iets minder mooi zijn, maar wel een toekomst verdienen.” Zulke plekken wil ze nieuw leven inblazen.

Zulke projecten zijn ook noodzakelijk. “De woningnood is zo hoog, zowel in de steden als daarbuiten, terwijl er genoeg ruimte is. Denk alleen al aan alle lege kantoorgebouwen. Als die voor een schappelijk bedrag verkocht worden voor woningbouw, dan zou dat de druk enorm verlichten. Ergens zou er een voordeel moeten zijn als je bestaande bouw transformeert.”

En daar kreeg ze zelf de kans toe. Niet alleen om een project te ontwikkelen, maar ook om er zelf met een groep te gaan wonen.  

BosBuren: Samen duurzaam wonen

Op het oude kazerneterrein Crailo, aan de rand van de Bussumerheide, bevinden zich tientallen oude gebouwen, waarvan sommige het behouden waard zijn. De betrokken gemeenten, Gooise Meren, Laren en Hilversum, besloten dat er een plan moest komen voor Crailo: buurtschap Crailo, met 590 woningen en circa 5 hectare bedrijvigheid. “Toen ik ontdekte dat er in Crailo duurzame huishoudens zouden komen, was ik natuurlijk meteen geïnteresseerd. De wijk zou energiepositief, natuurinclusief en volledig autoluw worden. Er was ook ruimte voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en dat vond ik echt interessant.”

De gemeente deed een uitvraag voor twee oude garageloodsen. Daar konden veertien in komen. Ze zochten mensen met binding met het Gooi, van verschillende leeftijden en bij voorkeur ook met een eigen bedrijf of praktijk. Het project had namelijk een woon-werkbestemming en Sanne was meteen enthousiast. Zij was al langer op zoek naar een plek om samen te wonen met anderen.

Het bleek een schot in de roos, want er waren veel mensen die Sannes wens deelden om duurzaam, samen en in verbinding met de natuur te wonen. “De eerste groep kende ik allemaal persoonlijk. Daarna kwamen er via via ook andere geïnteresseerden bij. Toen de eerste financiële inleg gedaan moest worden, vielen er wat mensen af.

Bij een CPO-project moet je namelijk alles voorfinancieren totdat je een vergunning hebt en je de grond geleverd krijgt. Pas dan kan je een hypotheek afsluiten. Met elke stap die je neemt, wordt het bedrag hoger. En dus ook het risico dat je je inleg kwijtraakt. Er was in het begin nog geen onherroepelijk bestemmingsplan en dat maakte het voor veel mensen net iets te spannend. Dat was een soort natuurlijke selectie. Uiteindelijk bleven we met een goede, steady groep over en noemden het project Bosburen.

BosBuren

Het idee is dat iedereen zijn eigen huis krijgt, met een gemeenschappelijke ruimte in het midden waar de bewoners samen activiteiten kunnen organiseren. “Het was een puzzel om met de bestaande gebouwen voor iedereen een geschikte ruimte te creëren. Er zijn kleine woningen voor alleenstaanden, woningen op de begane grond voor oudere mensen, grotere woningen voor gezinnen en werkruimte. Ik heb ook verschillende petten op. Ik ben initiatiefnemer, bewoner en architect, maar ik doe het niet alleen. Alle mensen in de groep zetten hun talenten en kennis in om ons project verder te helpen.

We hebben een fijne CPO-adviseur en er is een Vereniging BosBuren opgericht, die fungeert als opdrachtgever. Er zijn commissies voor de tuin, voor de energie en voor de financiën. De Vereniging heeft een bestuur dat mij opdracht geeft. De vergunning is goedgekeurd door de welstandscommissie en in het najaar van 2023 moeten alle hypotheken rond zijn. In januari 2024 gaan we bouwen. Dat is wel een uitdaging, want inmiddels zijn prijzen voor materialen en arbeid met een kwart gestegen. Ook de hypotheekrente stijgt, maar we kunnen dat hopelijk allemaal opvangen.”

Nul-op-de-meter

“Alle huizen zijn nul-op-de-meter en hebben een eigen warmtepomp. Alle ramen op het zuiden hebben zonwering en zijn 3-dubbel glas. De afbouw moet plaatsvinden in de lente van 2025. “Het was altijd goedkoper om te slopen en dan nieuw te bouwen, maar dat is nu aan het kantelen. De materialen raken op en het besef dat we zuinig moeten zijn met grondstoffen begint langzaam in te dalen.

Wij gaan heel veel materiaal uit de loodsen hergebruiken, maar de garagedeuren vervangen we bijvoorbeeld door puien en we zoeken nog mensen die de garagedeuren kunnen gebruiken. De gebouwen worden heel goed geïsoleerd. De materialen die we gebruiken zijn biobased of circulair. Het liefst werken we met lokaal hout. Dat zijn we nu op het terrein aan het oogsten, maar het moet wel ergens opgeslagen kunnen worden om te drogen.”

Een droom wordt werkelijkheid

“Dit project is echt mijn droom. Ik ben er al zolang mee bezig. In ons vorige huis heb ik heel veel geleerd en die kennis kan ik nu weer gebruiken. Het levert me echt energie op en ik heb zoveel vertrouwen in dit project. Ik leer nu een heel andere kant van mijn vak kennen. Met die schat aan informatie wil ik straks ook weer anderen helpen.”

Tips voor een succesvol CPO-project (collectief particulier opdrachtgeverschap)

1. Organiseer je project heel zakelijk. Ook als je het met vrienden of familie doet.
2. Je hoeft geen architect te zijn om je eigen project op te zetten, maar je moet wel een lange adem hebben. Het is ook goedkoper als je de projectontwikkelaar uit het proces haalt en veel zelf doet.
3. Met een CPO-project bouw je niet alleen een huis, maar een community. Dat moet je in elke fase in gedachten houden: je doet het samen. Als je bepaalde principes vooraf vastlegt, heb je daar ook geen discussie meer over.
4. Als je het project zelf opzet kun je echt voldoen aan de wensen van alle bewoners. Mensen blijken vaak minder woonruimte nodig te hebben als er een gemeenschappelijke ruimte is en veel natuur rondom. Dan is het ook ineens een stuk betaalbaarder.
5. Als je zelf een nul-op-de-meter woning ontwikkelt, dan verdien je die investering ook zelf terug. Een projectontwikkelaar heeft daar veel minder profijt van en doet er daarom waarschijnlijk minder moeite voor.
6. De overheid zou wel een rol moeten pakken door bestemmingsplannen aan te passen. Nu schieten overheden heel vaak hun doel voorbij en leggen alleen maar beperkingen op.
7. Heb vertrouwen. Samen kom je er echt uit.